昆山市某别墅小区第二届业主委员会与夏某良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2017-03-06 10:25:24 来源:

上诉人(原审被告):夏某良。

委托诉讼代理人:张某,江苏嘉昆律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王某,江苏嘉昆律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):昆山市某别墅小区第二届业主委员会。

委托诉讼代理人:张吉云,江苏封强律师事务所律师。

上诉人夏某良因与被上诉人昆山市某别墅小区第二届业主委员会(以下简称某别墅业委会)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初2317号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

上诉人夏某良上诉请求:撤销原判,驳回某别墅业委会的诉讼请求。事实和理由:1、夏某良在承租房屋一段时间后因病将房屋钥匙交还给江苏某物业管理有限公司(以下简称某物业公司),时隔四个月后又取回钥匙继续租赁使用房屋,房屋租金标准仍按租赁合同约定执行。其间暂停使用房屋4个月应属于合同履行中止,不应理解为租赁合同解除和不定期租赁关系成立。一审判决引用合同法关于认定不定期租赁的法律规定判决租赁关系解除适用法律错误,且直接抹杀了夏某良租赁使用房屋的事实及愿意继续租赁的意思表示。2、某物业公司在担任物业管理人期间受某别墅小区第一届业主委员会委托处理涉案房屋出租事宜。某别墅业委会跳过某物业公司直接以自身名义起诉夏某良解除租赁合同、支付租金,于法无据,其并非适格诉讼主体。

被上诉人某别墅业委会答辩称:夏某良自2014年11月1日起拖欠租金,应支付从2014年11月1日至今的租赁费用。

一审原告某别墅业委会起诉请求:1、判令解除《租赁合同》,夏某良立即腾空租赁物;2、判令夏某良支付租金32400元;3、判令夏某良支付某别墅业委会5400元违约金;4、本案诉讼费用由夏某良承担。

一审法院认定事实:2013年8月26日,某别墅第一届业主委员会授权江苏某物业管理有限公司代为管理租赁本小区会所公共物业。2014年4月27日,某物业公司(甲方)与夏某良(乙方)签订房屋租赁合同一份,约定将坐落于昆山马鞍山中路888号某别墅会所一楼东侧出租给夏某良,建筑面积100平方米;租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日,租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期归还。双方约定,该房屋租金不含税价格为每年人民币21600元整;物业管理费每年人民币3120元整,签约结束当日乙方向甲方交纳第一次费用(租金与物业管理费一起交纳)。付款方式为6个月一付,提前一周支付,甲方只提供收款收据,如需发票税金由乙方承担(租金、物业费标准根据业委会要求调整)。租赁期间,使用该房屋所发生的水电煤气通讯等费用由乙方承担。乙方的义务:乙方应按照合同规定,按时支付租金及其他各项应付费用。如果乙方未按时交付房租,经甲方催告15日后仍未交付,甲方有权收回房屋,并要求乙方赔偿三个月房租。合同成立后,夏某良支付了半年的租金。2014年11月,夏某良向某物业公司工作人员郝颍昌表示由于疾病原因不再租用房屋,房屋交还给某物业公司,郝颍昌收回房屋并将涉案房屋门锁上。2015年5月左右,夏某良说要办老年活动室,又去郝颍昌处拿了涉案房屋钥匙,并进入涉案房屋使用。

2015年7月17日,昆山市某别墅小区第二届业主委员会在昆山市娄江街道办事处及昆山市住房和城乡建设局登记备案。

2015年12月30日,某别墅业委会委托江苏六典律师事务所向夏某良发出律师函,简述了某物业公司与夏某良签订的租赁合同约定情况,并要求夏某良在收到律师函之日起5日内支付某别墅业委会租金32400元,如夏某良未能在上述期限支付,将通过法律途径主张房屋占有使用费、违约金、诉讼费用。

上述事实由租赁合同、公共物业租赁情况表、业主委员会备案表、律师函、证人证言及某别墅业委会、夏某良在庭审中的陈述予以证实。

一审法院认为:合同双方之间签订的房屋租赁合同成立、有效,双方均应依照法律规定以及合同约定,履行相应的合同义务。本案争议焦点一,夏某良于2014年底将租赁房屋钥匙返还物业,这一行为是否导致房屋租赁合同的解除。某别墅业委会委托某物业公司与夏某良签订的书面租赁合同,租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日,夏某良于2014年底以生病为由向物业公司表示不再承租涉案房屋,并将租赁房屋钥匙交还给物业公司负责人,物业公司也接收了房屋,并未提出异议,故双方已经协商解除了租赁合同。租赁合同经双方协商解除,夏某良不存在违约行为,故某别墅业委会要求夏某良承担违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。

争议焦点二、夏某良于2015年5月又把租赁房屋钥匙取回并开设了老年活动室,是否成立了新的租赁关系。夏某良于2015年5月左右将租赁房屋的钥匙取回,并在租赁房屋内开设老年活动室进行经营行为,夏某良以实际行动表示要租赁该房屋。事实上,昆山马鞍山中路888号某别墅会所一楼东侧房屋是属于昆山市某别墅小区全体业主的财产,虽然2015年7月17日,昆山市某别墅小区重新成立了第二届业主委员会,但这并不影响全体某别墅小区全体业主与夏某良就该租赁房屋成立房屋租赁关系的事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》