昆山市某钢构有限公司与朱某春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2017-03-06 10:26:12 来源:

上诉人(原审被告)朱某春。

委托代理人张某,江苏姑苏律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)昆山市某钢构有限公司,住所地江苏省昆山市巴城镇某振中村。

法定代表人沈某华,总经理。

委托代理人张吉云,江苏封强律师事务所律师。

上诉人朱某春因房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院作出的(2014)昆巴民初字第0717号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:原审被告系昆山市巴城镇某服饰加工厂个体经营工商户业主。2009年10月1日,原审原告作为甲方与原审被告作为乙方签订《厂房租赁协议》一份。该租赁协议约定:1、原审原告将其所有的位于昆山市巴城镇某国税所旁的厂房出租给原审被告,租期五年(2009年10月1日至2014年9月30日),年租金35000元,租金每年结算一次,由乙方在生效前一个月交付给甲方(先付后租);2、租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将厂房归还甲方,如乙方要求继续租赁,须提前三个月书面向甲方提出,甲方在合同期满前二个月内向乙方书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同;3、违约责任:任何一方违反本合同规定,按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。该合同同时约定了其他相关事项。此后双方按约履行。2014年9月30日后,也即至5年租期届满后,双方未按约签署新的租赁合同。原审被告也未能按约搬离租赁地。2014年10月22日,原审原告致函原审被告要求搬离,因双方为相关的动迁权益产生分歧,双方协商未果,原审原告遂于2014年12月诉诸法院。审理中,双方一致确认截至2014年9月30日的租金原审被告均已支付。

另查明:早在2011年,原审原告昆山市某钢构有限公司意欲动迁,即与昆山市某拆迁工程有限公司进行磋商;此后由苏州华仁房地产评估有限公司参与对被动迁财产(包括原审原告自身的建筑物等财产和原审被告在内的若干租赁于原审原告厂区内的企业的固定资产)进行评估,并形成动迁评估报告(评估报告载明的评估时点2011年5月25日)。2014年11月27日,原审原告与昆山市某房屋拆迁工程有限公司签订正式的《工业房屋拆(搬)迁补偿(土地回购)合同》。因租赁于原审原告厂房内的原审被告等若干租赁企业闻知出租的厂房要动迁,遂与原审原告交涉,但双方最终未能就动迁权益分割达成一致意见。在审理中,2015年3月11日,昆山市某房屋拆迁工程有限公司与原审原告昆山市某钢构有限公司再次签署《协议书》一份。该《协议书》大致载明:1、双方一致确认2014年11月27日双方签订的《工业房屋拆(搬)迁补偿(土地回购)合同》无效,自始至终不发生法律效力,双方各不追究责任;2、原审原告某钢构有限公司已经收取的3999800元动迁补偿款在2015年4月10日之前予以退还。昆山市某拆迁工程有限公司实际于2015年4月9日出具收到上述3999800元动迁补偿款的退款收据。

上述事实由原审原告提供的租赁协议一份一张、厂房权属凭证一份、督促搬离函一份、动迁款退款凭证一份和原审法院调取的动迁协议、确认动迁协议无效之协议和动迁评估资料及庭审笔录在案佐证。

原审原告昆山市某钢构有限公司诉称:2009年10月1日,双方签订《厂房租赁协议》,原审被告承租原审原告位于昆山市巴城镇某国税所旁的厂房车间,双方约定租赁期限为五年,2009年10月1日至2014年9月30日,租金35000元/年。现合同租赁期间已经届满,依据《厂房租赁协议》第九条约定,双方签订的租赁合同已经终止,原审被告应该将厂房归还给原审原告,而事实上,原审被告却迟迟不予将厂房归还,至今仍未搬离,原审原告多次催促之下未果。为维护原审原告合法权益特提起诉讼,要求法院判令:1、2009年10月1日,原原审被告签订的《厂房租赁协议》终止,原审被告立即搬离租赁的厂房并归还厂房;2、原审被告支付原审原告自2014年10月1日起自搬离之日的租金,暂时计算至起诉日为5800元;3、诉讼费用由原审被告负担。

原审法院认为:原审原、被告之间的租赁合同合法有效,受法律保护。双方签署的租赁合同明确约定:租赁期限至2014年9月30日,租赁期满后本合同即终止,届时承租方须将厂房归还出租方,如承租方要求继续租赁,须提前三个月书面向出租方提出,出租方在合同期满前二个月内向承租方书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同。该约定并无不当。经审理,原审被告作为承租方未提前三个月(也即2014年7月1日前书面要求继续承租之事实,也没有其他证据能够证实双方存在合意续租之事实,因此,根据双方上述约定,双方租赁合同关系至2014年9月30日后即终止。在合同约定的租赁期限届满后,原审原告也正式致函原审被告要求其搬离租赁厂房,故原审被告继续占据、使用原审原告出租之物业既无合同依据,也于理不合,应当即刻搬离租赁厂房。

至于原审原告所主张的2014年10月1日起的租金损失,由于双方未有续租合意,原审原告该损失应属房屋使用费,原审法院参照双方原有年租金35000元之约定,酌定原审原告房屋使用费计算方式为:从2014年10月1日(含本数)起计算至原审被告实际搬离日之间的自然日实际天数乘以35000元/年除以365天/年,有一天计算一天。

现原审原告与动迁部门之间已经不再履行动迁协议已属客观事实,因此,截至2014年9月30日,如确因该时间点之前的动迁事宜导致原审被告在租赁期间产生损失,原审被告可作为受损方另行主张。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,原审法院判决如下:一、确认双方签署的《厂房租赁协议》已终止,终止起始日2014年10月1日。二、原审被告朱某春在本判决生效之日起十五日内搬离原审原告昆山市某钢构有限公司所有的位于昆山市巴城镇某振中村某国税所旁的承租厂房。三、原审被告朱某春在履行上述第一条款搬离义务同时一次性支付原审原告昆山市某钢构有限公司相应的房屋使用费(计算方式:从2014年10月1日(含本数)起计算至原审被告实际搬离日之间的自然日实际天数乘以35000元/年除以365天/年,有一天算一天)。案件受理费130元,由原审被告负担。此款原审原告已预交,原审法院不再退还,原审被告在其履行上述判决主文义务同时一并给付原审原告。

上诉人朱某春不服原审判决,向本院提起上诉称:

上诉人对涉案租赁场地进行了装修、改造,投入了大量资金。拆迁评估中含有上诉人相关固定财产,以及拆迁部门应该补偿给上诉人的搬迁费、安置费、过渡费等。被上诉人隐瞒补偿款,侵害上诉人的权益。被上诉人与昆山市某拆迁工程有限公司签订协议书确认之前的工业房屋拆(搬)迁补偿(土地回购)合同无效,该协议书无效。被上诉人应将动迁评估报告中属于上诉人的利益支付给上诉人。

综上所述,请求二审法院撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人昆山市某钢构有限公司二审辩称,原审法院认定事实清楚,请求二审法院维持原审判决。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为,根据涉案租赁合同的约定,双方当事人租赁合同关系至2014年9月30日终止,合同期满后,被上诉人亦正式发函要求上诉人搬离涉案租赁的厂房,原审法院认定双方租赁合同关系终止,上诉人应向被上诉人返还租赁物并支付使用费正确。原审法院已明确若上诉人认为存在动迁补偿争议,可以另行主张,故在本案中本院对于动迁争议不予理涉。

综上所述,上诉人朱某春的上诉请求无事实和法律依据,本院不予支持。原审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费130元,由上诉人朱某春负担。

本判决为终审判决。